不動産を相続した場合の税金(相続税)と節税効果 賃貸経営HOME4U

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基礎知識「賃貸経営に関わる税金」

4-4.不動産を相続した時にかかる税金 相続税

アパートやマンションなどの賃貸住宅を相続する場合、現金や更地を相続するより、高い節税効果があると言われています。このページでは、節税効果とともに「相続税」についてご紹介します。

  • ※ご紹介している税金は、概略を示したものであり、物件や時期により異なります。
    詳しくは不動産会社、または所轄の税務署等にお問い合わせください。

相続税(国税)

基礎控除額?

まず、相続税は、、「相続や遺贈によって得た財産※6」が、、「基礎控除額※7」より多い時に課税されます。

※6 相続や遺贈によって得た財産

債務などの金額を控除した合計額を指します。また、相続開始前3年以内の贈与財産は加算されます。

※7 基礎控除額

相続税の「基礎控除額」は、「5,000万円+(1,000万円×法定相続人)」で計算されます。(平成25年4月1日現在法令等)
尚、平成27年1月1日以後の相続について、基礎控除が引き下げられ、課税対象者が増える見込みです(「3,000万円+(600万円×法定相続人)」に改正)。最新の情報は、「国税庁タックスアンサー」をご参照ください。

つまり、正味の遺産額が基礎控除額以下の場合は、相続税はかからず、基礎控除額より多い場合は、申告と納税が必要になります。

そして、宅地や建物等の不動産相続の場合は、不動産の「評価額」を計算し、そこから債務等の金額を差し引いて、遺産額を算出します。賃貸経営が相続税の節税効果が高いと言われるのは、賃貸住宅が更地などに比べ「評価額」が大幅に下げられるためです。

更地に比べ、賃貸住宅(貸家建付地)等は、「評価額」が大幅に下げられる

土地の相続

土地の場合、評価額は一般的に、路線価が付されている場合は「路線価」で、路線価が付されていない場合は「倍率方式※8」を用いて評価されます。路線価と倍率は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」をご参照ください。

賃貸オーナー(大家)として、アパートなどの賃貸住宅を建てた土地は、「貸家建付地」として評価され、更地の土地に比べ20〜30%、評価額が下げられます。

※8 倍率方式

固定資産税評価額を基準に、「倍率」をかけたものであり、その倍率は国税庁で定められています。

建物の相続

建物の相続の場合、原則として、前述した「固定資産税評価額」が「評価額」になります。「固定資産税評価額」は、建築費の概ね60%程度になることが多く、それに加えアパートなどの貸家である場合は、30%の評価減となります。結果的に、貸家の相続評価額は建築代金の約50%程度になるため、賃貸経営は相続税の節税対策の一つとされています。

ポイント!
相続税の節税効果 非住宅用地より、賃貸住宅の相続のほうが節税効果が期待できます。

上記のように、現金または更地(非住宅用地)の相続より、アパートなどの賃貸住宅の相続の方が、不動産の「評価額」の減額によって、大きな節税効果が期待できます。

  • ※本ページの内容は、2013年12月時点の情報をご参考のために記載しているものであり、内容に関して保証するものではありません。

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